Toekomst van het betaalbaar wonen staat op het spel

Woningcorporaties in de woningmarktregio Den Haag-Rotterdam kunnen onmogelijk voldoen aan de vraag naar voldoende sociale huurwoningen. Ook de betaalbaarheid van huren, verduurzaming van de woningvoorraad en leefbaarheid in de wijken staan onder druk. De opgaven zijn te groot, terwijl de financiële middelen van woningcorporaties structureel tekortschieten. Dit is de verontrustende conclusie van een gezaghebbend rapport van de rijksoverheid dat 3 juli is gepresenteerd. In heel Nederland lopen corporaties binnen enkele jaren tegen financiële tekorten aan, maar in onze regio zijn de problemen het grootst. De oplossing ligt in het structureel verlagen van de lasten van corporaties, om te beginnen door het afschaffen van de verhuurderheffing. Ook zijn er meer bouwlocaties nodig en willen corporaties sneller kunnen bouwen.

Onvoldoende geld om te investeren
Woningcorporaties hebben de belangrijke maatschappelijke taak om te zorgen voor betaalbaar wonen voor huishoudens die dat nodig hebben, nu en in de toekomst. Maar het rapport toont aan dat corporaties in heel Nederland de investeringsopgave onder de huidige condities niet aankunnen. Vanaf 2024 heeft een aantal corporaties onvoldoende investeringsvermogen. Daarna komen snel steeds meer corporaties in de problemen.
Het financiële gat is groot: tot 2035 is voor investeringen in de woningvoorraad (nieuwbouw, sloop, verbetering en verduurzaming) is in heel Nederland 116 miljard euro nodig. Daarvan komen woningcorporaties 31 miljard te kort.

Belangrijkste oorzaken
De maatschappelijke vragen aan woningcorporaties zijn groot. Naast het bouwen van voldoende nieuwe woningen om het historisch grote woningtekort weg te werken moeten de huren betaalbaar blijven. Ook moeten alle corporatiewoningen van het aardgas af en verduurzaamd worden, én moet de leefbaarheid in veelal kwetsbare wijken op peil gehouden worden. Al deze investeringen zijn hard nodig maar leveren weinig of geen rendement op. Doordat exploitatielasten en fiscale lasten sneller stijgen dan huurinkomsten is het financiële model van corporaties structureel uit balans.

Grote regionale verschillen
Het rapport laat zien dat er grote verschillen zijn tussen regio’s, in de omvang van de financiële knelpunten en het moment waarop deze zich voordoen. In de woningmarktregio Den Haag-Rotterdam zijn de problemen het meest urgent. Al in 2024 lopen woningcorporaties in deze regio aan tegen financiële tekorten. Ook is het tekort het grootst vergeleken met de rest van Nederland: de totale opgave in de regio is 25 miljard en het tekort is 10 miljard (40% van de opgave, terwijl het landelijke tekort 27% is van de totale opgave).

Meer betaalbare woningen nodig in de regio
Ook bevestigt het rapport dat er in de regio Rotterdam de komende jaren duizenden sociale huurwoningen moeten worden bijgebouwd. Gingen gemeenten en woningcorporaties er in het RegioAkkoord uit januari 2019 nog van uit dat het aantal betaalbare woningen in de regio kon dalen met ruim 10.000, nu wordt duidelijk dat er 6.500 woningen bij moeten om te kunnen voldoen aan de stijgende vraag naar betaalbaar wonen.
Corporaties, gemeenten en provincie spraken in het regioakkoord af dat sociale huurwoningen evenwichtiger moeten worden verdeeld over de regio. Dat is een kostbare en lastige opgave.

Wat is er voor woningcorporaties nodig?
De conclusie van het rapport is duidelijk en ernstig: corporaties kunnen de opgave financieel niet aan. De oorzaken zijn structureel en vragen om een lange termijn oplossing, geen tijdelijke lapmiddelen. Er moeten fundamentele keuzes worden gemaakt, waarbij de landelijke politiek aan zet is. Gebeurt dat niet, zullen maatschappelijke opgaven blijven liggen en problemen worden vergroot. Tot het zover is blijven we in onze regio op de korte termijn natuurlijk woningen bouwen voor alle woningzoekenden. Om dat te kunnen doen is extra geld nodig voor de nieuwbouw en verduurzaming van woningen. Maar alleen geld is niet voldoende. Om, naast de al bestaande ambities, versnelling aan te brengen zijn bouwlocaties nodig. Ook moeten de processen om te bouwen korter en daadkrachtiger worden.

Iedereen heeft recht op een betaalbare woning in een fijne wijk, waarin je je thuis kunt voelen. Als er niets verandert kunnen corporaties in onze regio volstrekt onvoldoende betaalbare huizen meer bouwen voor al die mensen die daarnaar op zoek zijn. En kunnen corporaties volstrekt onvoldoende doen aan de leefbaarheid in wijken en aan het verduurzamen van woningen. We vragen de minister daarom het voortouw te nemen en samen met provincie en gemeenten te zorgen dat corporaties ook op korte termijn ook daadwerkelijk kunnen bouwen.

Wij blijven ons met Kompassie inzetten voor ‘wonen zonder zorgen’ in Vlaardingen
“De uitkomst van het landelijke onderzoek toont duidelijk de urgentie van de problemen waarmee we in Vlaardingen en de regio te maken hebben”, geeft Marieke Kolsteeg directeur-bestuurder van Waterweg Wonen aan. “Gelukkig is Waterweg Wonen op dit moment een financieel gezonde organisatie. Dat willen we graag blijven. Wij maken ons grote zorgen over de toekomst van de corporatiesector als geheel en in het bijzonder onze eigen regio Rotterdam. Daar is het knelpunt veruit het grootst en kunnen vanaf 2024 niet meer alle opgaven opgepakt worden. Er zijn in de regio simpelweg meer sociale huurwoningen nodig, van goede kwaliteit en duurzaam. We willen iedereen een thuis geven met een goede balans tussen gemeenten en een goede balans in wijken. Met alle huurders, corporaties en gemeenten in de regio zullen wij daar hard aan blijven werken.”

“Ook de opgave in Vlaardingen is groot. Investeringen zijn nodig, met name in de kwetsbare wijken. Wij blijven ons met Kompassie inzetten voor het woongeluk van onze huurders en woningzoekenden. We hebben daarvoor meer geld van het Rijk nodig, om te beginnen door het afschaffen van de verhuurderheffing” benadrukt Marieke Kolsteeg. “Alleen dan kunnen we ‘wonen zonder zorgen’ mogelijk maken”.

De Huurdersraad Waterweg Wonen geeft in een reactie aan zich ook zorgen te maken: “Als wij dit rapport bekijken maken wij ons zorgen of er genoeg geld is voor de sociale huursector. Maatwerk om de kwetsbare bewoners te helpen is voor ons een belangrijk item. Met elkaar moeten we ons onder andere inzetten om buurtnetwerken te ontwikkelen, om mede hiermee problemen bij huurders te ondervangen. Door de verhuurderheffing af te schaffen zou meer geld besteed kunnen worden aan de leefbaarheid in wijken. Ook kan er dan meer geïnvesteerd worden in betaalbare woningen van een goede kwaliteit, óók voor starters. Het kabinet moet echt met een structurele oplossing komen.”

• Overzicht belangrijkste uitkomsten
• Woningcorporaties hebben onvoldoende geld voor al hun opgaven